Kaip įkeisti butą ir gauti pinigų 2022 m.: nuoseklios instrukcijos su ekspertų patarimais

Atsižvelgdami į situaciją ekonomikoje, bankai švelnina arba griežtina savo kredito politiką. Prieš 20 metų paskolos buvo išduodamos atsargiai: su užstatu arba su garantija. Laikui bėgant atsirado daugiau mikrofinansų įstaigų, daugėjo ir išduodamų paskolų bei kredito kortelių. Sumažėjo reikalavimų skolininkams lygis.

Tačiau pastarųjų metų ekonomikos suirutė verčia bankus ir kitus skolintojus vėl tapti išrankesniais. 2022 metais vienintelis tikras būdas gauti paskolą – įkeisti butą ir greitai gauti pinigų.

Paruošėme nuoseklias instrukcijas ir pasikalbėjome su ekspertu, kaip viską padaryti teisingai.

Svarbiausia apie buto įkeitimą

Reikalavimai buto hipotekai

Mūsų šalyje nėra vienodų reikalavimų buto įkeitimui – nei pačiam turtui, nei norinčiam gauti pinigus. Kreditoriai vadovaujasi tik savo finansiniais interesais ir rizikos vertinimu.

Pavyzdžiui, vienas bankas niekada neimtų užstatu buto ZATO, nes tai yra uždaryti miestai. Jeigu paskolos gavėjas pinigų grąžinti negalės, butą teks parduoti ir tai padaryti bus sunku. O skolintojui svarbu kuo greičiau atgauti pinigus. Kitas bankas gali priimti tokį butą, bet pasiūlyti šiek tiek didesnį tarifą ir duoti pinigų mažiau, nei iš tikrųjų kainuoja būstas.

Kiekvienam skolintojui taip pat skiriasi leistinas paskolos gavėjo portretas. Dideli bankai gali atsisakyti, jei asmuo neturi nuolatinio darbo ir pajamų. Arba pasiūlykite mažiau palankias sąlygas. Kreditų ir vartotojų kooperatyvai bei privatūs investuotojai, priešingai, nėra tokie kritiški vertindami pareiškėją dėl pinigų.

Išanalizavome 2022 metų kreditorių pasiūlymus ir išvedėme „aritmetinio vidurkio“ reikalavimus buto Mūsų šalyje užstatui.

Butas yra mieste, kuriame yra paskolos davėjo atstovybė. Jei bankas (nors ne tik gali priimti būstą kaip užstatą) neturi filialų ir filialų jūsų vietovėje, vargu ar toks butas bus svarstomas. Priežastis paprasta: jei skolininkas negali grąžinti skolos, jį teks iškeldinti, paduoti į teismą ir parduoti. Tai yra skolintojo išlaidos, ypač jei jis yra kitame mieste.

Buto būklė. Skolintojas nežiūrės į naujus tapetus ir stiklo paketus. Žinoma, jei butas po gaisro, vadinasi, nelikvidus. Tačiau apskritai gražūs baldai ir naujas virtuvės komplektas neturi įtakos išlaidoms. Juk tai įkeičiamas butas, kurį galimai galima greitai parduoti.

Kreditoriams svarbu, kad namas nebūtų avarinis, apgriuvęs. Yra keliami reikalavimai aukštų skaičiui ir butų skaičiui. Pavyzdžiui, dviejų aukštų namai su šešiais butais – tokie statyti ankstyvaisiais sovietiniais metais – nepatenka į daugumos kreditorių kriterijus. Jei name medinės grindys – taip pat greičiausiai užstatas nėra išeitis.

Turi veikti visos komunikacijos: dujos, elektra, šildymas ir vandentiekis. Neteisėtas pertvarkymas dažniausiai neleidžiamas. Pavyzdžiui, jei bute su dujine virykle buvo nugriauta siena tarp virtuvės ir kambario, tai labai svarbu. Bet jei buvo perdarytas tik sandėliukas, tai banko nuožiūra. PTI įteisinti pertvarkymai yra priimtini.

Kaip skolintojas žino, kad butas yra likvidus? Tai paprasta: turėsite užsisakyti įvertinimą. Tai yra mokama paslauga. Mūsų šalyje vidutinė kaina yra 5-15 tūkstančių rublių. Atvažiuos specialistas, nufotografuos, parašys išvadą – vertinimo albumą. Inspektorius nurodys vidutines buto pardavimo kainas, kuriomis remdamasis bankas darys išvadas dėl paskolos dydžio.

Nuosavybės pagrindas. Paprasčiau tariant, kaip jūs gavote šį butą. Idealus pagrindas skolintojui yra pirkimo-pardavimo sutartis. Tai yra, kažkada pats nusipirkote namą, o dabar norite jį įkeisti. Arba privatizavote butą. Prisiminkite, kad privatizacija prasidėjo 1991 m.

Jie atsargiai žiūri į butus, gautus pagal dovanojimo sutartį ir kaip palikimą. Ypač jei butas neseniai persikėlė pas jus. Staiga, po poros mėnesių, paaiškės baudžiamoji ar teisminė kilmė? Pavyzdžiui, bus įpėdinių, į kurių interesus nebuvo atsižvelgta dalijant turtą.

Tuo pačiu metu tokie butai vis dar priimami, tačiau prašoma išduoti nuosavybės draudimą. Pagal tokią polisą draudimo bendrovė įsipareigoja sumokėti pinigus už butą, jei staiga dovanojimo sutartis ar paveldėjimas yra apskųstas teismui.

Netinka areštuoti butai ir tie, dėl kurių yra pasirašyta dovanojimo sutartis. Teismas gali areštuoti butą. Taip atsitinka, kai jo savininkas, pavyzdžiui, dalyvauja baudžiamojoje byloje. Arba iš jo išieško skolas. Kredito davėjas neims buto, kuriam jau yra surašyta dovanojimo sutartis.

Dažniausiai jie nepriima butų, kurie išnuomojami. Tačiau skolintojas negali apie tai sužinoti – tiesiog imkitės žodžio. Kitas dalykas, kad nelaimės atveju tai gali būti ne jūsų naudai. Įsivaizduokite, kad įkeitėte butą ir jį apdraudėte, bet tuo pačiu išnuomojate jį nuomininkams. Jiems nutekėjo dujos, apgadintas korpusas. Butu naudojosi kiti asmenys ir draudimo bendrovė atsisakys išmokėti kompensaciją.

Reikalavimai skolininkams

Kai norite gauti pinigų už butą, skolintojas įvertins ir jus kaip skolininką. Bankai turi griežčiausius kriterijus.

Amžius. Daugeliu atvejų pilietis savo turtu gali disponuoti nuo 18 metų. Vyresniems nei 16 metų asmenims taikomos išimtys, jeigu emancipacija pripažįstama per teismą – tai yra asmuo laikomas visiškai veiksniu, vadinasi, gali disponuoti turtu, įskaitant jo įkeitimą.

Tačiau išduodami paskolas bankai padidina minimalų paskolos gavėjo amžių. Apatinė juosta dažniausiai būna 20-21 metų amžiaus. Viršutinė juosta gana plati – nuo ​​65 iki 85 metų. Sulaukus tokio amžiaus paskola jau turėtų būti visiškai uždaryta.

Pavyzdys. 50 metų miesto gyventojas nori įkeisti butą ir grąžinti pinigus bankui 20 metų. Tačiau bankas skolina tik jaunesniems nei 65 metų skolininkams. Tai yra, paskolą teks imti tik 15 metų arba ieškoti kito banko.

Darbo patirtis ir pajamos.  Kreditų vartotojų kooperatyvai (MUK) ir privatūs investuotojai yra kuo ištikimesni tiems, kurie nori įkeisti butą ir gauti pinigų. Bankai vėlgi yra svarbiausi šiam aspektui. Paruoškite 2-NDFL pažymą (apie pajamas), turite būti įdarbinta paskutinėje darbovietėje bent 3-6 mėnesius. Kartu bankai supranta, kad ne visi dirba oficialiai. Todėl jie gali sutikti priimti jūsų banko išrašą kaip alternatyvą. Išrašas turėtų parodyti, kad skolininkas pinigus gauna tam tikru reguliarumu ir kad jis turi lėšų savo sąskaitose.

Kredito istorija. Pirmiausia į tai atkreipia dėmesį bankai – į tai žiūri ir CPK. Kredito istorija saugoma specialiuose biuruose. Jie perduoda informaciją apie tai, kokios paskolos yra užregistruotos šiam asmeniui, ar mokėjimai atliekami laiku. 

Žingsnis po žingsnio buto įkeitimo instrukcijos

1. Pasirinkite skolintoją

Galima rinktis tarp bankų, kredito vartotojų kooperatyvo (CPC) ar privataus investuotojo. Kiekvienas iš jų turi savo privalumų ir trūkumų, kuriuos aptarsime toliau.

2. Parengti dokumentus

Norėdami įkeisti butą, jums reikės:

• užpildyti paraiškos formą (kiekvienas skolintojas turi savo formą);
• paso originalas su registracija;
• antrasis dokumentas (SNILS, vairuotojo pažymėjimas, TIN, karinis ID, pasas, o kartais ir visi iš karto – kiekvienas kreditorius turi savo reikalavimus);
• 2-NDFL pažymą apie pajamas (galite paprašyti buhalterijoje arba atsisiųsti į savo asmeninę sąskaitą mokesčių tarnybos svetainėje – pirmiausia jos prašo bankai);
• darbo knygos kopiją arba išrašą iš jos (prašo ir bankai);
• jei esate susituokę ir nesudarėte vedybų sutarties, pagal kurią sutuoktinis (a) neturi buto ir nėra bendras paskolų gavėjas, jums reikia pažymos iš metrikacijos tarnybos;
• buto nuosavybės teisės patvirtinimas: pirkimo-pardavimo sutartis, išrašas iš USRN, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis arba teismo sprendimas.

3. Suprasti draudimą ir vertinimą

Visų pirma, paskolos davėjas paprašys įvertinti butą. Įstatymai to daryti neįpareigoja, tačiau praktiškai ši procedūra atliekama beveik visada. Neįmanoma patikėti skolininko žodžiu, kad jo butas kainuoja tam tikrą sumą. Vertinimo įmonės dirba greitai. Prieš tai patikrinkite, ar tinka kuri nors vertinimo įmonė, ar tik iš tų, kurias akreditavo bankas ar CPC. Specialistas atvyks, padarys vertinimo albumą (vidutiniškai per 1-3 dienas) ir surašys išvadą dėl būsto kainos.

Po to skolintojas galės paskelbti sumą, kurią yra pasirengęs atiduoti už užstatą. Atkreipkite dėmesį, kad 100% buto kainos niekas neatiduos kreditu. Na, jei jie atiduos 80-90% rinkos vertės. Pavyzdžiui, vertintojas parašė, kad turtas vertas 10 milijonų rublių. Skolintojas sutinka skirti 75% šios sumos, tai yra 7,5 milijono rublių. Atminkite, kad paskolos davėjas nėra buto pirkėjas. Jis turi kitokią užduotį: duoti pinigų, užsidirbti pinigų, o jei kas nutiko, greitai parduoti įkeitimą ir grąžinti savąjį.

Prieš sandorį turėsite susitarti dėl buto draudimo. Draudimo bendrovė turi patvirtinti, kad yra pasirengusi apdrausti objektą ir paskolos gavėjo gyvybę. Formaliai tinka bet kuri įmonė. Tačiau skolintojai dažnai nurodo draudikus, su kuriais dirba. Pasirinkus kitą įmonę, prašymas gali būti svarstomas ilgiau arba net atmesta be paaiškinimo.

Paskolos gavėjas neprivalo drausti nuosavybės teisės (apie šią paslaugą kalbėjome aukščiau). Tačiau skolintojas, vėlgi, šiuo atveju gali atsisakyti arba padidinti palūkanų normą.

4. Užregistruokite įkeitimą

Šiame etape į bylą įtraukta valstybė, atstovaujama Rosreestr. Šis skyrius atsakingas už žemės ir nekilnojamojo turto apskaitą šalyje. Jam nesvarbu, kam ir kokiomis sąlygomis imsite paskolą. Jis veikia kaip tam tikras sandorio grynumo garantas. Toje jo dalyje, kad nuo šiol USRN šalia jūsų buto bus suvaržymas. Pareiškime bus nurodyta, kad butas įkeistas. Tai būtina siekiant išvengti ginčų ateityje.

5. Paskolos patvirtinimo ir pinigų gavimo sąlygos

Vidutiniškai visas procesas trunka 14 dienų. Tai jei niekur neskubate, bet neatidėliojate dokumentų surinkimo. Pažiūrėkime, iš ko susideda šis laikotarpis:

• išankstinis paskolos davėjo prašymo patvirtinimas – 2022 metais tai užtrunka kelias valandas ir net minutes;
• prašymo tvirtinimas – iki penkių dienų, ilgiausia procedūra – su bankais, šiame etape reikia pateikti visus dokumentus;
• draudimas ir vertinimas – įmonės dirba greitai, bet ne akimirksniu, šioms procedūroms užtruksime iki penkių dienų;
• įkeitimo registracija Rosreestr – penkios darbo dienos nuo prašymo ir prie jo pridėtų dokumentų gavimo dienos, registruojantis per MFC – septynios darbo dienos, nors kiekvienas gali ją išleisti greičiau;
• pinigų gavimas – iš karto po įkeitimo įregistravimo.

Kur geriausia nuomotis butą?

1. Bankai

Pelningiausias variantas pagal tarifus. Tai bus mažesnė nei CPC ir investuotojų. Tačiau įkeisti butą ir gauti pinigų yra sunkiausia. Nes į skolininką atsižvelgia kruopščiai: pajamų ataskaita, darbo knyga, kredito istorija. Galite apsieiti ir be jo, bet tada norma bus didesnė. Be to, bankų patvirtinimo greitis yra pats mažiausias. Greitai pinigų negausi.

2. Privatūs investuotojai

2022 metais investuotojai gali išleisti pinigus už užstatą tik individualiems verslininkams ir juridiniams asmenims verslo plėtrai. Jiems draudžiama skolinti paprastiems piliečiams.

Jei turite individualų verslininką ar LLC ir butą, kuris yra tinkamas už užstatą, tuomet galite gauti paskolą iš investuotojo. Tai paprastas žmogus, kuris domisi pajamomis. Tuo pačiu metu jis gali veikti per brokerį – valdymo įmonę, kuri lydi teisinę sandorio pusę.

Investuotojai turi didesnę paskolų palūkanų normą nei bankai ir CPC. Bet jūs galite gauti pinigų kuo greičiau.

3. Kiti variantai

Mikrofinansų organizacijos, jos taip pat yra PFI arba „greitieji pinigai“ negali priimti butų kaip užstato. Įstatymas draudžia. Lombardai ir būsto nepriima. Liko tik CPC – kredito vartotojų kooperatyvai. Jų registras yra Centrinio banko svetainėje¹. Jei įmonės sąraše nėra, nedirbkite su ja.

CPC skolina tik savo akcininkams. Pagal šiuolaikinius standartus formatas atrodo archajiškas. Juk iš pradžių kooperatyvai buvo sugalvoti kaip „savitarpio pagalbos fondai“. Tai yra, grupė žmonių susivienija ir nusprendžia: pridėkime pinigų į bendrą fondą, o jei vienam iš akcininkų prireiks lėšų, mes suteiksime jam paskolą. Ir mes padėsime žmogui, ir patys užsidirbsime pinigų.

Šiuolaikiniai PDA veikia taip pat, tik jie beveik visus priima akcininkais, o už prisijungimą mokėti nereikia. Tai yra, paskolos gavėjas priimamas į kooperatyvą, jie suteikia paskolą su užstatu, o jis sumoka pinigus CCP. Kai tik jis sumokės skolą, jis gali išeiti. 

Kooperatyvai yra kuo ištikimesni paskolos gavėjo portretui ir greičiau nei bankai duoda pritarimą. Tačiau jų procentas didesnis.

Buto hipotekos grąžinimo sąlygos

Visos sąlygos nurodytos paskolos sutartyje. Jos nedaug kuo skiriasi nuo įprastų paskolų. Mokėjimai turi būti atliekami kiekvieną mėnesį tam tikromis dienomis. Paskolą galite grąžinti anksčiau laiko be jokių baudų. Sumokėjus skolą iš buto nuimamas užstatas.

Bankas turi teisę paimti turtą, jeigu paskolos gavėjas tris kartus per metus vėluoja atsiskaityti bent dieną. Reali grėsmė likti be pastogės visiems šeimos nariams, įskaitant vaiką iki 18 metų.

Kol grąžinate skolą, be kreditoriaus sutikimo su butu nieko daryti negalite. Galima gyventi, daryti ir kosmetinį remontą. Bet pertvarkymas, pardavimas ir nuoma – tik gavus įkeitimo savininko leidimą.

Populiarūs klausimai ir atsakymai

Atsako į klausimus Valdymo įmonės GLS Invest (GLS INVEST) teisininkas Aleksandras Morevas.

Šaltiniai:

1. Centrinio banko svetainė. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998-102-26.03.2022-FZ federalinis įstatymas Nr. 01.05.2022-19396-8, 3-17125-9 (su 17-0-7 pakeitimais) „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (su pakeitimais ir papildymais, įsigalioja nuo gegužės 0420 d.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_375/b19eebfdbdXNUMXeaXNUMXeaXNUMXbXNUMXdcXNUMXcXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/.